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婚前一方首付购置房产离婚时如何处置？

01摘要
婚前一方父母为子女结婚购房支付首付款，婚后父母继续为子女归还贷款或者婚后由小俩口归还贷款。将来离婚时，两种情况对房产处置有区别吗？请看以下两个案例！
02相关案例
案例1：男方父母婚前为儿子交付首付款购房，婚后继续还贷，房产为父母对儿子个人的赠与财产
王某茹与陈某山系初、高中同学,后确定恋爱关系，相处多年后，于2015年09月某日登记结婚。婚后生育一女。
结婚初期双方感情较好。女儿出生后，双方因家庭生活琐事及性格差异产生矛盾，感情发生变化。在一次争吵后，王某茹就带着女儿回了娘家，双方开始了分居生活。
分居六个月后，王某茹见夫妻和好无望，就于2018年3月，向法院起诉要求与陈某山离婚。
法院审理案件时，陈某山也同意离婚。但是，对于双方共同居住的婚房的性质认定及处置问题，双方分歧较大。陈某山认为该房产为自己的个人财产，王某茹不认可此说法。
法院查明的事实如下：
陈某山的父母在陈某山婚前为其购买了房屋一处，建筑面积为140平方米，总价款为120万元元，陈父交付了首付款75万元，余款45万元为公积金贷款，公积金贷款本息陈某山婚前自行偿还一部分，婚后和王某茹双方共同偿还了7万元，陈某山母亲代为偿还30.8万元。
法院认为：
该套争议房产系陈某山父母于双方结婚登记前出资首付款为陈某山购买，产权登记在陈某山一人名下，故该房产属于陈某山婚前个人财产。
关于婚后还贷，除双方共同还贷部分外，另有陈某山母亲两笔共30.8万元还贷。其中有20万元为陈某山母亲汇入陈某山账户，此款又在短时间内存入房屋贷款账户，用于了偿还房屋贷款；另有10.8万元为陈某山母亲直接存入房屋贷款账户。
陈某山的母亲偿还的是陈某山婚前个人债务。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第七条第一款规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
故陈某山父母在其婚后为陈某山婚前购买房产的出资，应视为对陈某山个人的赠与，王某茹主张该部分为夫妻共同财产并予分割，无法律依据。
最后法院判决：
准予双方离婚，女儿由王某茹抚养，陈某山支付抚养费；该套房产归陈某山，陈某山补偿王某如3.5万元。
案例2：男方父母婚前为儿子交付首付款购房，婚后由小俩口还贷，房产婚后增值部分为夫妻共同财产
徐某晴、马某海于2003年12月经人介绍相识，于2004年4月某日登记结婚，婚后生一男孩。婚后初期夫妻感情尚可。从2012年起，因家庭生活琐事产生矛盾，吵架时马某海曾经动手，因此导致夫妻感情破裂。
徐某晴曾于2018年4月起诉要求与马某海离婚，法院审理后判决双方不予离婚。
后双方再次因生活琐事发生冲突，徐某晴报警后再次起诉离婚。
法院审理案件时，双方均同意离婚，但对共同居住的房产争议较大。
法院查明的情况：
财产状况，徐某晴、马某海婚后共同财产有中华牌轿车一辆，现值为1万元；
登记在马某海名下，建筑面积90.16平方米房产一处。该房产由马某海父母在婚前为其购置，首付款20.5万元由马某海父母为其交纳，婚后双方已经偿还贷款18.9万元，尚欠贷款1.78万元，双方认可现值为50万元。
对于该套房产，双方争议较大。
马某海主张，该套房产由自己婚前父母给自己购买，婚后的房产的增值为自然增值，不是收益，应为马某的个人财产。徐某晴认为该套房产为夫妻共同财产，应该平均分割。
法院认为：
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。
双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
马某海婚前购置的登记在马某海名下的涉案房屋，首付虽由马某海父母出资，但婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时双方应协商处理。双方无法达成一致，房屋归马某海，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，应由马某海对徐某晴进行补偿。
最终判决：
中华牌轿车一辆，登记在徐某晴名下，考虑该车辆一直由徐某晴使用的情况，判令该车归徐某晴所有，其给付马某海车辆折价款5000元；
关于登记在马某海名下房产一处，尚欠贷款1.78元，双方认可现值为50万元，考虑该房产的首付系马某海父母交纳及房产现值等实际情况，判归马某海所有，尚欠贷款由其负责偿还，马某海给付徐某晴折价款13.8577元。
03分析点评
上述两案的判决结果，均符合我国《婚姻法》司法解释三的规定。
（一）婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，登记在子女名下，视为对子女一方的赠与，为一方的个人财产
我国《婚姻法》司法解释三第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
案例1中，双方居住的房产，婚前由陈某山父母购置，登记在陈某山名下，陈某山父母支付了首付款。此部分为陈父母对陈某山的赠与财产。
婚后，该套房产的贷款仍由陈父母偿还，婚后房产的增值部分，也为陈父母对陈某山个人的赠与财产。因此整套房产均为陈某山的个人财产。
（二）婚前由一方父母出资为子女购买的不动产，登记在子女名下，婚后共同还贷，房产增值部分为夫妻共同财产
我国《婚姻法》司法解释三第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。
案例2中，马某海婚前购置房产并支付首付款，婚后双方共同偿还贷款，因房产登记在马某海名下，双方无法达成一致，故法院判决房产归马某海，马某海须给予徐某晴共同还贷部分的补偿款符合法律规定。
04启示
（一）婚后父母为子女名下的房产还贷，须保留充分的还贷证据方能视为对子女的赠与
对于婚后登记在子女名下的房产，父母想为子女归还贷款，因还款也需要通过子女的账户，而子女账户支出的款项有时很难界定来源于父母而不是小两口的收入。
为避免将来产生纠纷，父母在子女婚后代子女归还房屋贷款时，须保留充分的代还款证据，如注明用途的银行转账记录等等。
（二）婚前父母代付首付购房，如想拿到婚后增值权益就需要婚后共同偿还贷款
如今房价高企，大多数年轻人购房都需要父母的资助。很多地方，父母也有给儿女购置婚房的习俗。
但如何购置，购置后如何还贷，就影响到了双方未来的财产状况。如果想在婚后获得将来的房产增值收益，就要力争共同偿还贷款。
有人会问，如果男方有收入，而女方不工作在家带孩子，没有收入如何共同还贷呢？
事实上，婚后无论男方还是女方的收入，除极个别情形外，没有约定的都属于夫妻双方的共同财产。无论哪方还贷，都属于用夫妻双方共同财产在还贷，离婚时都会认为此部分为夫妻共同偿还贷款带来的增值权益。
比如案例1中，如果婚后双方共同归还贷款，日常生活的开销遇到困难再寻求父母资助，这样房产的增值部分，就转化为了夫妻共同财产。
离婚时的结果截然不同。